Δευτέρα, 17 Ιουνίου 2013
Παραλιακή "china town" στην Πάφο φτιάχνουν οι Κινέζοι ...εξαγοράζοντας 1.000(!) πολυτελείς κατοικίες.
Η κυπριακή China Town στα παράλια της Μεγαλονήσου
στο απόγειο της οικονομικής κρίσης αλλά και η ρωσική επέλαση στα παράλια της
Χαλκιδικής -και όχι μόνο- δικαιολογούν την άποψη που ακούγεται όλο και πιο συχνά
τους τελευταίους μήνες, ότι μόνο με επενδύσεις από το εξωτερικό θα μπορούσε να
ανακάμψει η παγωμένη αγορά της κατοικίας.
Η είσοδος των Κινέζων στην κυπριακή αγορά με την εξαγορά 1.000 πολυτελών κατοικιών στην περιοχή της Πάφου της... Aristo Development και του κ. Μίλτου Καμπουρίδη της Dolphin Capital ανοίγει την όρεξη στους κτηματομεσίτες, που βλέπουν έναν θετικό οιωνό και για το μέλλον της «πτωχευμένης» ελληνικής αγοράς ακινήτων.
Η κυπριακή China Town στα παράλια της Μεγαλονήσου στο απόγειο της οικονομικής κρίσης και η ρωσική επέλαση στα παράλια της Χαλκιδικής -και όχι μόνο- δικαιολογούν την άποψη που ακούγεται όλο και πιο συχνά τους τελευταίους μήνες, ότι μόνο με επενδύσεις από το εξωτερικό θα μπορούσε να ανακάμψει η παγωμένη αγορά της κατοικίας. «Βρισκόμαστε σε μια εποχή bull market, όπου οι εν δυνάμει αγοραστές και μισθωτές δείχνουν πολύ πιο άγρια τα δόντια τους απ’ ό,τι οι ιδιοκτήτες στην bull market εποχή μέχρι το 2007», αναφέρει στο «business stories» ο κ. Παύλος Αβδελάς, επικεφαλής της Remax Elite, προσθέτοντας ότι λόγω έλλειψης ρευστότητας οι προσφορές που δίνονται είναι πολλές φορές απαξιωτικές για τους ιδιοκτήτες, με συνέπεια να μη γίνονται deals. «Εάν δεν υπάρξει ζεστό χρήμα από αγοραστές εκτός Ελλάδας για να δημιουργηθεί ισορροπία στον κατήφορο τιμών, θα φτάσουμε σε επίπεδα τιμών 1995, που είναι η αρχή του πιστωτικού ανοίγματος των τραπεζών». Οπως σημειώνει ο ίδιος, ώθηση στην αγορά μπορεί να δώσει και ο πρόσφατος νόμος του υπουργείου Ανάπτυξης με τον οποίο χορηγείται βίζα σε πολίτες εκτός Σένγκεν για αγορές ακινήτων άνω των 250.000 ευρώ από Αιγύπτιους, Αραβες, Ρώσους, Κινέζους, Σύριους κ.ά.
Η αγορά συνεχίζει να κλυδωνίζεται από την επιβολή νέων φόρων στα ακίνητα, με πρόσφατο το νέο σχέδιο για την κλιμακωτή χρέωση στα αγροτεμάχια, που γονατίζει κυρίως τα παραθαλάσσια οικόπεδα με κτίσματα, αλλά και από τους σχεδιασμούς κυβέρνησης - τρόικας να άρουν το μέτρο των πλειστηριασμών. Μεσιτικά γραφεία εκτιμούν ότι η εφαρμογή του τελευταίου μέτρου θα οδηγήσει σε πλήρη κατάρρευση την κτηματαγορά, η οποία σήμερα βρίσκεται στο 20% των πωλήσεων της προηγούμενης εξαετίας, με αποτέλεσμα το 80% των συναλλαγών να γίνεται από μισθώσεις.
Εάν υπολογιστούν τα περίπου 200.000 απούλητα ακίνητα και τα περίπου 140.000 που εκτιμάται ότι είναι στο κόκκινο λόγω δανείων (το νούμερο ενδέχεται να είναι μεγαλύτερο, αλλά σκοπίμως αποκρύπτεται από τις τράπεζες για να μην εγγράφεται στις επισφάλειες), τότε η αγορά θα κατακλυστεί από ένα απόθεμα 340.000 κατοικιών. Τα ακίνητα αυτά θα πλειστηριαστούν με «σκοτωμένες» τιμές, γεγονός που εκτιμάται ότι θα συμπαρασύρει προς τα κάτω και τις τιμές των απούλητων διαμερισμάτων που μέχρι σήμερα έχουν ισχυρές αντοχές εξαιτίας της περιορισμένης έκθεσης σε δανεισμό των κατασκευαστών. Η εικόνα αυτή προβλέπεται να αλλάξει τον επόμενο χρόνο, όταν θα επιβληθεί ο νέος φόρος σε όλα ανεξαιρέτως τα ακίνητα, που εκτιμάται ότι εκ των πραγμάτων θα κάμψει τους εργολάβους, οι οποίοι θα αναγκαστούν να πουλήσουν. Μέχρι σήμερα οι εργολάβοι ήταν εφησυχασμένοι, καθώς απέφευγαν να πληρώνουν φόρους από τη στιγμή που τα νεόδμητα ακίνητα δεν ήταν ηλεκτροδοτημένα.
Σύμφωνα με τον κ. Αβδελά, τα οικιστικά ακίνητα αξίζουν ως επένδυση μόνο όταν είναι παλαιότητας, «γιατί όταν είναι καινούρια η διαφορά μισθωμάτων, που δεν είναι πάνω από 20%-30%, δεν εξισορροπεί τη διαφορά αγοράς, που μπορεί να είναι 100%-200%». Αυτό θα απαιτήσει μεγαλύτερο χρόνο απόσβεσης του κεφαλαίου απ’ ό,τι το παλαιό, καθώς το νέο αξίζει περισσότερο όταν πρόκειται να χρησιμοποιηθεί για ιδιόχρηση. «Από τη στιγμή που φορολογήθηκαν οι καταθέσεις στην Κύπρο, "κουρεύτηκαν" τα ελληνικά ομόλογα και φορολογήθηκαν ανηλεώς τα φωτοβολταϊκά, τα ακίνητα παραμένουν κορυφαία επενδυτική επιλογή», σημειώνει.
Η εικόνα δεν αλλάζει αισθητά στα επαγγελματικά ακίνητα, τα οποία λόγω της γενικότερης κρίσης του λιανεμπορίου, της φυγής αλυσίδων, τραπεζών, βιομηχανιών αυτοκινήτων και επίπλων έχουν μείνει ανοίκιαστα για πάνω από τρία χρόνια. Πρόκειται για ακίνητα από 250 τ.μ έως 1.000 τ.μ. στους πιο κεντρικούς άξονες της πόλης - Συγγρού, Ποσειδώνος, Κηφισίας, Βουλιαγμένης και Μεσογείων κ.α.. Σε όλες τις περιοχές οι τιμές έχουν υποχωρήσει περίπου κατά 50% σε σχέση με τις αξίες του 2008. Για παράδειγμα, οι τιμές ενοικίασης γραφείων σε όλους σχεδόν τους εμπορικούς άξονες κυμαίνονται από 6 έως 12 ευρώ το τ.μ., ανάλογα με τον χρόνο ανέγερσης, την κατάσταση και την πρόσβαση σε ΜΜΜ, όταν το 2008 οι τιμές ήταν από 12 ευρώ έως 24 ευρώ ανά τ.μ. Αντίστοιχα, οι τιμές των καταστημάτων ακόμη και στις πιο εμπορικές πιάτσες κυμαίνονται από 20 έως 50 ευρώ το τ.μ., από 50 ευρώ έως 150 ευρώ πριν από πέντε χρόνια!
Η είσοδος των Κινέζων στην κυπριακή αγορά με την εξαγορά 1.000 πολυτελών κατοικιών στην περιοχή της Πάφου της... Aristo Development και του κ. Μίλτου Καμπουρίδη της Dolphin Capital ανοίγει την όρεξη στους κτηματομεσίτες, που βλέπουν έναν θετικό οιωνό και για το μέλλον της «πτωχευμένης» ελληνικής αγοράς ακινήτων.
Η κυπριακή China Town στα παράλια της Μεγαλονήσου στο απόγειο της οικονομικής κρίσης και η ρωσική επέλαση στα παράλια της Χαλκιδικής -και όχι μόνο- δικαιολογούν την άποψη που ακούγεται όλο και πιο συχνά τους τελευταίους μήνες, ότι μόνο με επενδύσεις από το εξωτερικό θα μπορούσε να ανακάμψει η παγωμένη αγορά της κατοικίας. «Βρισκόμαστε σε μια εποχή bull market, όπου οι εν δυνάμει αγοραστές και μισθωτές δείχνουν πολύ πιο άγρια τα δόντια τους απ’ ό,τι οι ιδιοκτήτες στην bull market εποχή μέχρι το 2007», αναφέρει στο «business stories» ο κ. Παύλος Αβδελάς, επικεφαλής της Remax Elite, προσθέτοντας ότι λόγω έλλειψης ρευστότητας οι προσφορές που δίνονται είναι πολλές φορές απαξιωτικές για τους ιδιοκτήτες, με συνέπεια να μη γίνονται deals. «Εάν δεν υπάρξει ζεστό χρήμα από αγοραστές εκτός Ελλάδας για να δημιουργηθεί ισορροπία στον κατήφορο τιμών, θα φτάσουμε σε επίπεδα τιμών 1995, που είναι η αρχή του πιστωτικού ανοίγματος των τραπεζών». Οπως σημειώνει ο ίδιος, ώθηση στην αγορά μπορεί να δώσει και ο πρόσφατος νόμος του υπουργείου Ανάπτυξης με τον οποίο χορηγείται βίζα σε πολίτες εκτός Σένγκεν για αγορές ακινήτων άνω των 250.000 ευρώ από Αιγύπτιους, Αραβες, Ρώσους, Κινέζους, Σύριους κ.ά.
Η αγορά συνεχίζει να κλυδωνίζεται από την επιβολή νέων φόρων στα ακίνητα, με πρόσφατο το νέο σχέδιο για την κλιμακωτή χρέωση στα αγροτεμάχια, που γονατίζει κυρίως τα παραθαλάσσια οικόπεδα με κτίσματα, αλλά και από τους σχεδιασμούς κυβέρνησης - τρόικας να άρουν το μέτρο των πλειστηριασμών. Μεσιτικά γραφεία εκτιμούν ότι η εφαρμογή του τελευταίου μέτρου θα οδηγήσει σε πλήρη κατάρρευση την κτηματαγορά, η οποία σήμερα βρίσκεται στο 20% των πωλήσεων της προηγούμενης εξαετίας, με αποτέλεσμα το 80% των συναλλαγών να γίνεται από μισθώσεις.
Εάν υπολογιστούν τα περίπου 200.000 απούλητα ακίνητα και τα περίπου 140.000 που εκτιμάται ότι είναι στο κόκκινο λόγω δανείων (το νούμερο ενδέχεται να είναι μεγαλύτερο, αλλά σκοπίμως αποκρύπτεται από τις τράπεζες για να μην εγγράφεται στις επισφάλειες), τότε η αγορά θα κατακλυστεί από ένα απόθεμα 340.000 κατοικιών. Τα ακίνητα αυτά θα πλειστηριαστούν με «σκοτωμένες» τιμές, γεγονός που εκτιμάται ότι θα συμπαρασύρει προς τα κάτω και τις τιμές των απούλητων διαμερισμάτων που μέχρι σήμερα έχουν ισχυρές αντοχές εξαιτίας της περιορισμένης έκθεσης σε δανεισμό των κατασκευαστών. Η εικόνα αυτή προβλέπεται να αλλάξει τον επόμενο χρόνο, όταν θα επιβληθεί ο νέος φόρος σε όλα ανεξαιρέτως τα ακίνητα, που εκτιμάται ότι εκ των πραγμάτων θα κάμψει τους εργολάβους, οι οποίοι θα αναγκαστούν να πουλήσουν. Μέχρι σήμερα οι εργολάβοι ήταν εφησυχασμένοι, καθώς απέφευγαν να πληρώνουν φόρους από τη στιγμή που τα νεόδμητα ακίνητα δεν ήταν ηλεκτροδοτημένα.
Σύμφωνα με τον κ. Αβδελά, τα οικιστικά ακίνητα αξίζουν ως επένδυση μόνο όταν είναι παλαιότητας, «γιατί όταν είναι καινούρια η διαφορά μισθωμάτων, που δεν είναι πάνω από 20%-30%, δεν εξισορροπεί τη διαφορά αγοράς, που μπορεί να είναι 100%-200%». Αυτό θα απαιτήσει μεγαλύτερο χρόνο απόσβεσης του κεφαλαίου απ’ ό,τι το παλαιό, καθώς το νέο αξίζει περισσότερο όταν πρόκειται να χρησιμοποιηθεί για ιδιόχρηση. «Από τη στιγμή που φορολογήθηκαν οι καταθέσεις στην Κύπρο, "κουρεύτηκαν" τα ελληνικά ομόλογα και φορολογήθηκαν ανηλεώς τα φωτοβολταϊκά, τα ακίνητα παραμένουν κορυφαία επενδυτική επιλογή», σημειώνει.
Η εικόνα δεν αλλάζει αισθητά στα επαγγελματικά ακίνητα, τα οποία λόγω της γενικότερης κρίσης του λιανεμπορίου, της φυγής αλυσίδων, τραπεζών, βιομηχανιών αυτοκινήτων και επίπλων έχουν μείνει ανοίκιαστα για πάνω από τρία χρόνια. Πρόκειται για ακίνητα από 250 τ.μ έως 1.000 τ.μ. στους πιο κεντρικούς άξονες της πόλης - Συγγρού, Ποσειδώνος, Κηφισίας, Βουλιαγμένης και Μεσογείων κ.α.. Σε όλες τις περιοχές οι τιμές έχουν υποχωρήσει περίπου κατά 50% σε σχέση με τις αξίες του 2008. Για παράδειγμα, οι τιμές ενοικίασης γραφείων σε όλους σχεδόν τους εμπορικούς άξονες κυμαίνονται από 6 έως 12 ευρώ το τ.μ., ανάλογα με τον χρόνο ανέγερσης, την κατάσταση και την πρόσβαση σε ΜΜΜ, όταν το 2008 οι τιμές ήταν από 12 ευρώ έως 24 ευρώ ανά τ.μ. Αντίστοιχα, οι τιμές των καταστημάτων ακόμη και στις πιο εμπορικές πιάτσες κυμαίνονται από 20 έως 50 ευρώ το τ.μ., από 50 ευρώ έως 150 ευρώ πριν από πέντε χρόνια!
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου